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「頭の良い子」が育つ家
「頭の良い子」が育つ家という本を見つけました。
参考になることが載っていたので
ポイントを書きだしてみますね。
「頭の良い子」とは、すなわち「素直でやさしい子」ではないでしょうか。
子供部屋は孤立させないよう、家族の気配が感じられるものに。
そして、家族が自然に交流できる間取り（自分のことを他の家族に
見られているし、感じられている感覚が必要）
また、立体空間や勾配天井（ロフト）が柔軟な思考を育てる
（五感を育てる立体空間）
自分の考えや立場に固執しないで
いろいろな価値観を吸収して成長していくのには
立体的な縦空間への感覚を磨いておくことが有効とのこと。
子供だけでなく、すべてにやさしい家づくりとは
・人にやさしい･･･心から安心できて快適
・ご近所、地域にやさしい･･･すでに建っているご近所の様子にも
配慮しながら調和を考える
・地球環境にやさしい･･･気密性能と断熱性能により省エネをめざす
以上を参考にしてみたら、「頭の良い子」が育つかもしれませんね 
くわしく知りたい方は、
松本 祐さん著書の 「頭の良い子が育つ家」のつくり方
現代書林をご覧下さい 
フラット３５について
フラット35とは？
「フラット35」とは元、住宅金融公庫、現在の住宅金融支援機構の
証券化支援事業によって銀行など民間の金融機関とのコラボレーションで
始まった新しいタイプの住宅ローンです。
大きな特徴としては、金利が返済終了まで固定されるというメリットや
融資を申し込む際の保証料、繰り上げ返済をする時の手数料などが
無料であるというメリットがあります。
フラット35を取り扱っている金融機関は、銀行のほかにも信用金庫、
信用組合、労働金庫、また保険会社やノンバンクなどでも取り扱っています。
また金利については融資を受ける金融機関によってそれぞれ違うので
利用するときには慎重に検討する必要があります。
この「フラット35」住宅ローンの仕組みを簡単に説明すると
私たち利用者が民間の金融機関に融資を受け、
その金融機関が貸し出したローン債権を住宅金融支援機関に譲渡します。
住宅金融支援機関はそれを住宅ローン担保という債権のようなものに証券化して、
投資家に売却するという仕組みになっています。
そのためにフラット35は、「証券化ローン」と呼ばれることもあります。
フラット35はこんな時期だからこそ最大限にそのメリットを生かすことができます。
低金利で長期間での住宅ローンを組むことにより金利を固定させることができ、
そうすることによって将来金利が上昇することになっても返済額が増えることなく、
安心して将来の返済計画を立てることができます。
フラット35の長期固定金利は、「金利上昇」という大きなリスクから
私たちを守ってくれる心強い仕組みですね。
フラット35の特徴
フラット35の一番大きな特徴は
「どこで借りるのかで金利が変わってくる」 という点です。
特に金利が低い「フラット35」ですが、
融資を受ける際には融資手数料が別途必要になっています。
融資手数料の金額はそれぞれの金融機関によって異なっているので
融資を受けるときには必ず比較するようにしてください。
ただ、どこの金融機関でフラット35を受けるべきかを比較検討するときには
金利の高い低いだけで判断するのではなく、そのほかの融資手数料なども
一緒に合わせて考えるようにするのがベストです。
例えばもっとも低い金利水準で融資を行っている金融機関があったとしても
逆に融資手数料を高い水準で設定している場合もあります。
また、ほかにもローンの事務手数料として数万円の支払いをしないといけないように
なっている場合もあります。
これらのことを考えると、単純に「金利が低い＝一番良い」と言う構図には
当てはまってきません。
自分たちにとって一番有利なローンを組むためには、
手数料などを含めた 「実質的な総借入金額」を計算し、
比較するのが一番いい方法であり賢い判断方法だと言えます。
もちろん一番ベストなのは「金利も低くて融資手数料も安い」ということに
なるのですが、ここで気をつけるべき落とし穴は「金利は毎月変動している」
ということです。
今月の金利が来月まで続くとは限りません。
また融資手数料にしても、金融機関がキャンペーンとして
一時的に安く設定している場合もよくあるので、
一概に「ココが安いから決めた！！」と決めつけてしまわないようにしましょう
フラット35が選ばれる理由とは？
住宅ローンは多大な金額を借入れ、そしてそれを数十年にわたって
払い続けていかなければならないものです。
ですので金利は少しの差でも返済総額に換算すると
結果的にはものすごく大きな差になって出てきてしまいます。
人生で一番高い買い物をするわけですから、
後々後悔などしないよう住宅ローンを組む上は
慎重に慎重を重ね考えていきましょう。
まず第一に注目するべきなのは金利です。
お金にまつわる大事なことですから、
自分が利用できるローンの金利はすべて確認し、
それぞれに順位を付けていきましょう。
また金利には固定金利と変動金利があります。
金利だけでみると民間ローンの変動金利や
２、３年固定タイプなどが金利が低く、
その結果安くてよさそうにも思いますが
住宅ローンの気が遠くなるほど長い長い返済期間を考えると
長期固定金利のほうが将来的な返済計画も立てやすく、
また金利上昇の際にも強く安心と言えます。
今は歴史的な超低金利時代と言われていますが
いまのような低金利がこの先ずっと続くことはまず考えられません。
いつ上がるか分からない金利上昇のリスクを抱えた
変動型や短期固定タイプのローンはできるなら避けた方が無難でしょう。
また長期固定金利のメリットだけに限らず
フラット35には通常、融資の際に必要な保証料が無料だったり、
また繰り上げ返済の際の手数料も無制限で何回でも無料というメリットもあります。
以上のことなどから、超低金利の今、長期固定金利であるフラット35が
たくさんの人に支持され選ばれているのです。
フラット35の選び方
フラット35を取り扱っている金融機関は銀行だけでなく、
信用金庫、労働金庫保険会社、またノンバンクなどでも多数取り扱っています。
どこの金融機関のフラット35を選べばよいかについては
利用者それぞれの選ぶ基準によって変わってきます。
まず多くの方が一番に望む基準としては金利の低さでしょう。
住宅ローンの場合、借りる金額がとても大きいだけに
金利が１パーセント上がるだけでも総支払金額は大きく変わってきます。
すから金利がどれだけ低いかを比較することは
選ぶ条件としてなによりも重要だと言えます。
ほかにも選ぶ基準として挙げられるのは融資の際に必要な
手数料の金額があります。
手数料も金利と同じく金融機関によってそれぞれ違うので
選択する一つの目安にはなります。
また住宅を購入するときには、いろいろ諸費用もかかってきます。
印紙代や不動産取得税や消費税、
不動産業者を通した場合などに発生する仲介手数料、
また土地、建物の登記にかかる費用、ほかにも引っ越し代金、
家具や照明器具などの経費など金額にするとかなりの額になります。
これらの諸費用は現金で支払わないといけません。
頭金が少ないなど資金に余裕のない方などは、
たくさん借りることのできるフラット35を選ぶという選択もできますが、
無理な計画を立てないようにすることがなによりも一番大事なことです。
何度も言うように返済期間は数十年に渡って・・と
とても長いスパンです。
無理な支払い計画では結局長続きしないという結果にもつながります。
無理のない余裕をもった返済計画を立てるようにしてください。
他にも借り入れ可能額・頭金・保険料などがあります。
これらもよく注意してあなたに一番合ったローン会社を決めましょう。
フラット35のメリット
フラット35は、この今の低金利の恩恵を長期にわたって受けることのできる
住宅ローンとして現在大きな注目を集め、利用者も年々増えています。
ここでは「フラット35」の主なメリットを紹介し、
利用する際の検討にお役立ていただけたらと思います。
◆ フラット35のメリット ◆
１） フラット35の最大のメリットは最長３５年の長期固定金利型ローンで
あるということです。
現在のフラット35の金利水準は民間の変動金利型のローンと
ほぼ同じくらいになっていますので低金利で
なおかつ長期固定という恩恵を受けることができます。
今までにも「長期固定金利型ローン」は民間金融にもありましたが、
金利水準が高く利用する側としてはあまり魅力を感じないものでした。
低金利でなおかつ長期にわたって固定金利で利用できるということが
フラット35の最大のメリットです。
２） 借入のときに必要となるローン保証料が無料なので、
借入時にかかるコストが少なくて済みます。
３） 物件価格の最高９０パーセントまで借りることができます。
頭金などの自己資金が少ない場合でもマイホームを持ちやすくなります。
（融資金額の上限は８０００万円）
４） フラット35のローン融資の可否は基本的に前年度の年収を基に
判断されますので、一般的な民間の住宅ローンで断られやすい
自営業者などでも、基本的には収入の基準さえ満たせば利用できます。
５） 繰り上げ返済時の手数料が無料です。
さらに回数制限もありませんので繰り上げ返済をしたいときには
手数料のことを気にしないで何度でもこまめに繰り上げ返済を
することができます。
フラット35のデメリット
フラット35は今までにもお話してきたとおり、
たくさんのメリットを得ることができる住宅ローンですが、
メリットを知るのと同様にきちんとデメリットも確認しておく必要があります。
まず一つ目ですが、
フラット35はすべての物件で利用できるわけではありません。
それは「利用できる条件」のなかに「一定の水準を満たした住宅で
なければならない」という記述があるからです。
利用するためには対象となる物件が、
住宅金融支援機構の技術基準に適合しているという証明となる、
「適合証明書」を発行してもらう必要があるのです。
でも考えようによってはフラット35が利用できると住宅というのは
優良住宅であるというお墨付きをもらったも同然なのですから、
デメリットというほどのことではないのかもしれませんね。
次に二つ目ですが、融資を受ける際に受ける審査の収入基準が
民間の住宅ローンに比べて厳しいものであるということです。
融資を受けるには、年収に対する年間返済の負担率が２５パーセント、
毎月の返済額にして４倍以上の月収が必要になってきます。
このことから、融資を受けるにはそれ相応の収入が必要で、
そうでない場合には、返済期間を必要以上に長くのばさないといけないなど、
かえって危険なローンになってしまうこともあるからです。
これではせっかくのメリットも生かされることはありません。
また、ローンを組む際には借り過ぎないことが一番大事なことです。
最後に一番気をつけないといけないことは、
金利は「融資が実行される時点の金利が適用される」と言うことです。
以前の住宅金融公庫融資の場合は、同じ長期固定金利という条件であっても
申し込み時での金利が適用されていました。
そのために、たとえば融資申し込みから入居までの期間が
一年ほどある新築マンションであったとしても、
その間の金利の動向などは気にする必要がありませんでした。
しかし、フラット35は、先ほども言ったように「申し込み時の金利」ではなく
「融資の実行時の金利」が適用されるので、
申し込みのときから入居するまでの期間に金利が上昇した場合は
資金計画が大きく変わる場合もあります。
これらの点をしっかりと認識し理解した上で利用するようにすれば
フラット35はとても安心して利用できる住宅ローンであると言えます。
フラット35の申し込みに必要な書類とは？
住宅ローンの申し込みの一般的な流れとしては
「仮審査」→「本審査」→「契約」となります。
またローンの申請時にはたくさんの書類が必要となりますので
それらの書類は事前にしっかりと準備しておくのがいいでしょう。
（必要となる書類は金融機関等で若干異なりますので詳しくは
それぞれの金融機関等でお確かめください）
◆ ローン申し込み時に必要な書類 ◆
ローンの申込書
本人確認書（運転免許証やパスポートのコピー）
収入を証明する書類（２~３年分）（源泉徴収票・確定申告の写しなど）
勤続年数が確認できるもの（健康保険証など）
物件に関する資料（売買契約書・土地・建物の登記簿謄本・パンフレットなど）
印鑑証明
住民票（家族全員分
書類をすべて提出し、金融機関で事前審査（仮審査）を受けます。
この審査には普通１～３週間、１か月ほどかかると言われています。
この仮審査に通れば基本的には本審査もほぼ通ると考えて大丈夫でしょう。
入居の１か月前ほどになると住宅ローンの正式な契約を行います。
契約には必ず本人が金融機関に行かないといけません。
契約時にも必要な書類があるので事前にしっかり用意をしておきましょう。
フラット35の場合には建設または購入する住宅が
「独立行政法人・住宅金融支援機構」の技術基準に
適合していないと融資を受けることができません。
なので技術基準に適合しているという証明書「適合証明書」を
提出する必要があります。
この証明書はたいてい物件の仲介や建設を請け負った不動産会社が
紹介してくれ、ふつうは手続きも合わせて行ってくれます。
◆ ローンの契約時に必要な書類 ◆
金銭消費貸借契約書（＊印紙税が必要です）
団体信用生命保険の申込書・告知書
火災保険や地震保険の申込書
「フラット35」の適合証明書
フラット35の申し込み費用とは？
ローン契約をする際には印紙代や税金・登記手数料など
諸費用が必要になりますがそのほかにも申し込み時に
必要な費用がいくつかあります。
◆ 融資保証料は無料 ◆
たいていのローンの場合、借入時には個人の保証人を立てる代わりに
信用保証会社などに委託し、そこが保証してくれます。
そしてその時に必要となるのが融資保証料なのですが
フラット35の場合この保証料が無料になっています。
この保証料は借りる期間や金額によって料金が変わってきますが
一般的に１０００万円を２０年間にわたって借り入れた場合
約１５万円程度必要になるようです。
◆ 融資手数料 ◆
金融機関で融資を受ける際に必要となる「融資手数料」も
金融機関によって金額が違ってきます。
もちろん、フラット35を申し込むときにも、この融資手数料は必要になってきます。
どこのフラット35を申し込もうかな・・と考えるときには
この融資手数料の金額も比較対象に入れるといいと思います。
◆ 適合証明手数料 ◆
フラット35の融資を受ける際には住宅金融支援機構が購入する
住宅の耐震性や耐久性などについて一定基準を設けています。
そのために建設・購入する住宅が基準値に適合しているかどうか
指定の検査機関で検査をしてもらい、「適合証明書」を
発行してもらわないといけません。
その手続きのときに必要なのが「適合証明手数料」です。
手数料の金額は、一般的な新築一戸建てで約３万円ほどだと言われています。
フラット35の利用条件・融資対象とは？
２００３年１０月に登場した新しいタイプの住宅ローン「フラット35」は
旧・住宅金融公庫、現在の住宅金融支援機構が
民間の金融機関が貸し出した住宅ローン債権を買い取り、
それを証券化して機関投資家に売却する仕組みになっています。
表向きは民間ローンという位置づけになってますが
金利など一部を除いては、前身である住宅金融公庫のときの融資とよく似ています。
また、フラット35を利用する場合には一定の条件をクリアしないと
受けることができないようになっています。
◆ 利用できる人の条件 ◆
申し込み時の年齢が７０歳未満であること
安定した収入があること
日本国籍、または日本に永住許可などを受けている外国人
この住宅ローンの毎月の返済額に対して「４倍以上の月収」がある人
この住宅ローンとそのほかの借入金を合わせたすべての借入金の
年間返済額の年収に占める割合が、次の基準を満たしているもの
年収基準 基準
＜３００万未満＞ ＜２５パーセント以下＞
＜３００万円以上４００万円未満＞ ＜３０パーセント以下＞
＜４００万円以上７００万円未満＞ ＜３５パーセント以下＞
＜７００万円以上＞ ＜４０パーセント以下＞
◆ 申込本人、または親族が住むための住宅の建設または
購入資金（新築だけでなく中古もＯＫ）であること。
◆ 建設費用（土地の購入も含む）または購入価格が１億円以下
◆ 住宅の床面積が、一戸建ての場合７０㎡以上マンションなどの場合、３０㎡以上
◆ 住宅の耐久性などについて住宅金融支援機構が定めた基準に適合すること
◆ 融資金額は１００万円以上、８０００万以下で建設及び購入費の９割以内
◆ 融資期間はいずれか短い方であること。
１）１５年以上３５年以内
（一年単位。ただし申込本人が６０歳以上の場合は１０年以上）
２）完成時の年齢が８０歳となるまでの年数
◆ 融資金利は固定金利とする
（段階金利も可。金利は金融機関ごとに異なり
融資の時点での金利が適用されます）
◆ 返済方法は元利均等返済毎月払いまたは
元金均等返済毎月払い（ボーナス払いの併用もＯＫ）
◆ 担保として融資対象となる住宅及び敷地に、
住宅金融支援機構を抵当権者とする第一順位の
抵当権を設置する必要がある
◆ 保証人・保証料は必要なし
◆ 団体信用生命保険は任意加入。
（住宅金融支援機構の団信生命保険の利用も可能）
◆ 融資対象となる住宅には火災保険を掛けなければならない。
◆ 繰り上げ返済は一回１００万円以上から可能で手数料は無料。
審査基準・審査について
フラット35を利用する場合にも他の住宅ローンと同じように
審査を受けないといけません。
住宅ローンの審査は、仮審査と本審査の２段階に分かれていて
仮審査に通ったからと言って、スグに融資決定というわけではなく
本審査に進むことができるよ、というだけです。
審査の方法や内容は金融機関によっても違ってくるので
一概にここで断言することはできませんが、概要は以下のとおりです。
◆ 仮審査 ◆
仮審査で基準となるのは
申し込み人の評価
物件の担保価値
返済能力の有無
これらは基本的に本人の申告をもとにして審査されます。
その後、仮審査に通った方だけが本審査に進むことができます。
◆ 本審査 ◆
仮審査の書類などで虚偽の報告がなければ
基本的には通ると言われています。
本審査に通らない場合の理由としてはいくつかあります。
まず、本審査の条件として提出された条件をクリアしなかった場合。
また、仮審査の告知内容と違う場合、
他にローンがあったり転職や失業した場合、
そのほかにも借りる側に大きな変化があった場合などです。
ほかには、過去にクレジットでのトラブルがあった
（ブラックリストに載っているなど）場合や、
消費者金融などから多額の借り入れがあるなどの場合には
審査に影響が出て、利用は困難になるようです。
◆ 申し込み人の年齢制限 ◆
申し込み人の年齢が申し込みの時点で７０歳未満でなければいけません。
ただ、「親子リレー返済」を選択することで７０歳以上の方でも
申し込みすることができます。
フラット35のQ&A
フラット35のQ&AＱ：土地のみでもフラット35は適用できますか？
Ａ：フラット35は土地だけでは利用できません。
建物がついて初めて利用が可能となります。
Ｑ：他の住宅ローンとの併用は可能ですか？
Ａ：フラット35は他の住宅ローンとの併用が可能です。
フラット35の融資金の上限は物件価格の9割と決まっているので
自己資金が少ない場合は民間の住宅ローンなどと併用する必要があります。
フラット35と民間の住宅ローンを併用する場合は、
返済期間を同じにする必要はありません。
というのも、フラット35は長期固定金利なので
将来的な金利上昇のリスクもありません、
反面、民間ローンは短期変動金利なので
返済期間が長くなればそれだけ金利上昇のリスクも高くなってきます。
両者にそれぞれあった返済期間を見極めてローンを組むのが最適です。
Ｑ：フラット35を複数の金融機関に申し込むのは可能か？
Ａ：フラット35は複数の金融機関に申し込むことが可能です。
ただ、それぞれの申し込みに対して申し込みや収入証明などの
書類の提出が必要です。書類を重複しての利用はできません。
また、最終的に利用されない申し込みについては
「金銭消費貸借契約前」に辞退の手続きを忘れずにしてください。
Ｑ：収入を合算して申し込みできますか？
Ａ：合算しての申し込みは一定の基準をクリアしてのみできます。
○ 収入合算できる人
申し込み者の直系親族、配偶者、婚約者、内縁関係にある方
１名のみです
借入時の年齢が７０歳未満である方
申し込み者と申しこんだ住宅で同居をされる方
連帯債務者となれる方
フラット35の技術基準
フラット35の技術基準（一戸建て）の概要です。
フラット35を利用するにはこの基準を満たす物件でないといけません。
◆ 接道
住宅の敷地は原則として一般の道に２メートル以上接すること
◆ 住宅の規模
住宅の床面積は以下のとおりです。・一戸建て住宅・・・７０㎡以上
◆ 住宅の規格
建設する住宅は、原則として２つ以上の部屋
（家具などで仕切れる場合も可）炊事室、便所、浴室があり、
独立した生活が営めるもの
◆ 戸建型式等
木造の住宅（耐火構造の住宅、準耐火構造の住宅以外の住宅）は、
一戸建てまたは連続建てとするまた、
耐火構造の住宅内の専用階段は耐火構造以外の構造とすることができる
◆ 断熱構造
住宅の各部は気候条件などに応じて室内の温度を保ち
結露を防止する構造とする。
グラスウールなどの繊維製の断熱材を使用する場合は、
室内側に防湿層を設ける。（一部例外あり）
◆ 配管設備の点検
一戸建て住宅の場合、給排水、その他の配管設備
（配電管、ガス管は除く）で炊事室に設置されているものは
点検または清掃のために必要な間口を設ける。
◆ 区画
住宅と住宅の間、または住宅と住宅以外の間は、
耐火構造、または一時間準耐火構造の壁、また床によって区画する
◆ 住宅の耐久性
外壁に接する土台が木造の住宅の場合以下のすべてに適合するものとする。
○土台の防腐・防アリ措置は次のいずれかを満たすこと・
ひのき・ひば・べいひ・べいすぎ・けやき・くり・べいひば・
台湾ひのき・ウェスタンレッドシーダー・こうやまき・さわら・
ねずこ・いちい・かや・インセンスシーダー若しくは
センぺルセコイヤによる製材、またはこれらの樹木を使用した集成材を用いる。
○土台に接する外側の下端には水切りを設ける
○炊事室・浴室及び便所には機械換気設備または換気窓を設ける
○住宅の構造は主要構造部を耐火構造した住宅であること
○準耐火構造の住宅であること
○耐久性基準に適合する住宅であること
フラット35への借り換えはできるか？
従来からあるフラット35（買取型）で一は切借り換えができませんでした。
それが平成１９年度から登場した、フラット35（保証型）の登場で
借り換えることができるようになりました。
以前は借り換えというと民間の住宅ローンを利用するしかなかったのですが
その場合だと金利上昇のリスクを考えなければなりませんでした。
そんな将来的なリスクが怖くて借り換えに踏み切れなかった人でも
フラット35（保証型）なら安心して借り換えることができます。
フラット35（保証型）に借り換えるメリットとしては、
○ 民間の住宅ローンと違って、低金利の長期固定金利型なので
将来的な金利上昇のリスクを心配しなくていい。
○ フラット35（買取型）と同じく、融資を申し込む際の保証料が無料であるなど、
借り換え時に必要な諸費用が安くすむ。
○ 融資決定の際の「収入基準」がフラット35(買取型)より柔軟。
（最高で年収に対しての返済負担率が４０パーセントまでＯＫ）
フラット35（保証型）に借り換えを検討する場合、
今加入している住宅ローンの金利などが、
借り換え時の手数料などを支払ってもなおフラット35（保証型）にした方が
得になるかどうかを見極める必要があります。
見極めるチェックポイントとしては
現在の住宅ローンの金利よりフラット35（保証型）の方が１パーセント以上低い。
現在の住宅ローンの残高が１０００万円以上ある。
現在の住宅ローンの返済期間が１０年以上ある。
以上３つの条件すべてに当てはまった場合は
フラット35（保証型）に借り換えた方がお得になる可能性が大きいといえます。
借り換えに必要な諸経費
これからフラット35を利用する方にとっては（買取型）と（保証型）
どちらにするべきか悩まれると思います。
もちろん借り換えを希望されている場合は
フラット35（保証型）しか利用することができません。
借り換えでなく新規で住宅ローンを利用したいと考えている場合にも
頭金が極端に少ない方（物件価格の１０パーセント未満しかない）や
年収が少なく、（買取型）の収入基準では利用が厳しいなどの場合には
（保証型）を優先して検討されるのがお勧めです。
フラット35（保証型）に借り換える場合には、
新規で住宅ローンを申し込むときと同じように諸費用がかかってきます。
またそれだけでなく、借り換えの場合には、
今現在加入している住宅ローンに対しても
全額繰り上げ返済（一括返済）をするにあたっての抵当権を
抹消するための手数料も支払わないといけません。
現在利用している住宅ローンとフラット35（保証型）の金利差が小さく、
なおかつ住宅ローンの支払い残高も少ない場合には
借り換えの効果で得られる利益より、
借り換えで必要な費用の方が多くなってしまう場合もあります。
借り換えを検討する場合は十分に金融機関と話し合い、
借り換えた場合のシュミレーションを十分に行うようにしてください。
○フラット35（保証型）に借り換える際に必要な諸費用
（現在加入している住宅ローンに対して）
全額繰り上げ返済（一括返済）手数料
司法書士手数料
住宅ローンの融資手数料
火災保険料
印紙税
借り換え前の住宅ローンの抵当権抹消費用
借り換え後の住宅ローンの抵当権設定費用
必要な費用は、各金融機関によって異なるので、必ず確認してください。
フラット35（保証型）とは？
これまで述べてきたフラット35のしくみは
「買取型」とよばれるタイプでした。
従来はこの「フラット35・買取型」しかなかったのですが
平成１９年から新しい「フラット35・保証型」という仕組みの
住宅ローンが始まりました。
「フラット35・保証型」は買取型よりも、
より民間ローンにとても近い住宅ローンと言えます。
買取型との一番の大きな違いは、
住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買い取りせずに
フラット35・保証型を担保として民間金融機関が独自に
証券化するという点にあります。
住宅金融支援機構はローン債権の買い取りは行わず、
フラット35を担保として発行した債券等の債務の支払いについて
保証するというものです。
住宅金融支援機構はあくまでも保証を行うだけですので、
商品の特徴やカラーも民間金融機関独自それぞれの色が出しやすくなります。
フラット35（買取型）とフラット35（保証型）の一番大きな違いとして
真っ先に出てくるのが保証型のみローンの借り換えでも
利用できるという点です。
従来では住宅ローンの借り換えは、民間でしかできないという
制約がありました。
民間の住宅ローンの金利は基本的には短期変動金利が
ほとんどですので借り換えしたときには効果が期待できても、
長期的にみた場合など金利が上昇したときには
「借り換えなんかしない方がよかったな・・」ということになりかねませんでした。
ですが、これからフラット35（保証型）で借り換えることができれば、
借り換えの時点では利息軽減ができ、
そしてまた将来的にみても金利上昇のリスクを恐れることもなくなるという
ダブルのメリットが受けられます。
これから住宅ローンの借り換えで悩まれている方は
ぜひフラット35を視野に入れて検討することをお勧めします。
フラット35（保証型）の特徴
フラット35（保証型）の大きな特徴は何といっても
「借り換えができる」という点です。
ではそのほかにもどんな特徴があるのでしょうか。
○ 物件価格の最大１００パーセントまで借りられる
住宅ローンの借入金額は、民間の金融機関では従来、
８０パーセント上限が原則でした。
（最近では８０パーセントを超えての融資も受けられるところが出てきています。）
そしてフラット35(買取型)では、平成１９年度からは、
最大９０パーセントまで融資を受けられるようになりました。
そしてついにフラット35（保証型）では物件価格の１００パーセント
（上限額は８０００万円）まで融資を受けられることが
できるようになったのです。
しかし、実際の融資金額を決めるのは金融機関ですので、
すべての金融機関が１００パーセントで設定してるわけではありません。
実際の融資金額は金融機関ごとに８０パーセントから１００パーセントの
範囲で決めるというシステムになっています。
フラット35（保証型）を利用することができれば
頭金なしで住宅を買う・・ということが可能になります。
○収入基準も金融機関が設定
フラット35（買取型）では融資を受ける際の収入基準は
年収の２５パーセントまでですが、
フラット35（保証型）の場合では収入基準も貸し出しを行う金融機関が
独自に決めることができます。
今現在、フラット35（保証型）を扱っている金融機関は
まだ少数でしかありませんが、
３行とも最大４０パーセントまでＯＫということになっています。
この収入基準は民間住宅ローン並みで、とても借りやすいものと言えます。
○フラット35（保証型）を取り扱う金融機関
SBIモーゲージ
三菱東京ＵＦＪ銀行
千葉興業銀行
住宅瑕疵担保責任保険について
住宅瑕疵担保履行法について
信頼と安心のもとに住宅を供給できるよう、「特定住宅瑕疵担保責任の
履行の確保等に関する法律」が施行されます。平成２１年１０月１日以降に
新築住宅を引き渡す場合、保険加入又は供託のいずれかの対応が
必要となります。
どんな住宅に適用されるのか
平成21年10月1日以降引き渡される新築住宅は、戸建、マンション、
賃貸まで、全て対象
（新築の定義）・建設工事完了の日から起算して1年以内のもの
・人の居住の用に供したことのないもの
（一旦居住後に転売された住宅は対象になりません）
・住宅に該当する建物（グループホーム、社宅、別荘など）
（倉庫、物置、車庫、旅館、ホテル、老人ホームは対象外）
保険期間
戸建住宅/共同住宅（賃貸住宅）の場合
保険証券記載の引渡し日から１０年間
共同住宅（分譲住宅）の場合
工事完了後1年以内で最初の住宅が引き渡された日を
始期とし、建設工事の完了の日から１１年を経過した
日を終期とする期間（最長11年）
法律の概要
新築住宅の売主等は、住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づき、
住宅の主要構造部分の瑕疵について、１０年間の瑕疵担保責任を負うこと
とされていますが、構造計算書偽装問題を契機に、売主等が
瑕疵担保責任を十分に果たすことができない場合、住宅購入者等が
極めて不安定な状態におかれることが明らかになりました。
このため、住宅購入者等の利益の保護を図るため、第１６６回通常国会に
おいて、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律
（平成１９年法律第６６号）（住宅瑕疵担保履行法）」が成立・公布されました。
また、住宅瑕疵担保責任保険法人の指定や特別紛争処理体制の整備に
ついては平成２０年４月１日に施行され、新築住宅の売主等に対しての
瑕疵担保責任を履行するための資力確保の義務付けについては平成２１年
０月１日に施行されます。
これにより、消費者が安心して新築住宅を取得できるようになります。
国土交通省からのパンフレットです。
クリックすると大きく見えます。
※保険を利用する場合は、着工前に保険申込が必要です。
ここからはＪＩＯの場合について説明します
保険手続きの手順 （当社の場合は担当者が責任をもって手続き致します）
提出書類一式 ・申込書
・重要事項説明確認証
・設計図書一式（平面図、立面図、基礎の資料
防水措置の資料、屋根伏図等）
・建築確認申請の写し
・地盤調査報告書の写し
基礎配筋検査
保険を付けるために建築中の現場をＪＩＯ調査員がﾁｪｯｸします
躯体検査
防水検査
検査報告書の作成
保険証券発行申請
以上の手続きが必要となります。
なお、この保険につきましては、注文住宅の場合申し込む際に、
住宅取得者に保険内容の説明（重要事項説明）をさせていただきます。 保険の対象範囲
品確法第９４条第１項及び第９５条に基づく瑕疵担保責任
（構造耐力上主要な部分及び雨水の侵入を防止する部分に
関して）を負うことによって被る損害（住宅の基本的な
耐力性能若しくは防水性能を満たす場合を除きます）に
ついて１０年間の瑕疵担保責任の範囲が保険の対象と
なります。
構造耐力上主要な部分
住宅の基礎、基礎杭、壁、柱、小屋組、土台、斜材（筋交い
方づえ、火打材、その他これらに類するものをいう）、床版
屋根版又は講架材（梁、けたその他これらに類するものを
いう）で、当該住宅の自重若しくは積載荷重、積雪、風圧
土庄若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を
支えるものとする。
雨水の浸入を防止する部分
①住宅の屋根若しくは外壁又はこれらの開口部に設ける戸
わくその他の建具
②雨水を排除するため住宅に設ける排水管のうち、当該
住宅の屋根若しくは外壁の内部又は屋内にある部分
事業者倒産時等 取得者様に支払われる場合の保険金の内容
【戸建住宅の場合】
（保険の対象となる損害の額※－免責金額）Ｘ 100％
免責金額 10万円
支払限度額 2000万円
【共同住宅（陳ｔ内・分譲）の場合】
（保険の対象となる損害の額※－免責金額）Ｘ 100％
免責金額 50万円又は保険付保住戸数に10万円を乗じて
算出した金額の、いずれか小さい額
支払限度額 1住戸あたり 2000万円
1住棟あたり 1住戸あたりの限度額（2000万円）に
保険付保住戸数を乗じた金額又は30億円のいずれか
小さい額
（ただし、事業者の故意又は重大な過失に基づいて
生じた損害については1住戸あたり2000万円を
限度とします）
